Il Superbonus 110% termina il 31 dicembre 2025 per quasi tutti i contribuenti italiani: la proroga al 2026 è riservata ai soli immobili nei comuni del cratere sismico, mentre per tutti gli altri il termine resta immutato. Per chi ha già beneficiato del bonus e vende entro 10 anni dalla fine dei lavori, scatta l’imposta del 26% sulla plusvalenza calcolata anche sulle spese bonus.

4 articoli correlati

Costo totale Superbonus: oltre 129,5 miliardi di euro · Edifici beneficiati: circa 500.000 · Multe possibili: fino a 8.264 euro · Proroga 2026: solo zone sismiche

Panoramica rapida

1Fatti confermati
  • DL 95/2025 ha prorogato il Superbonus al 31/12/2026 solo nei comuni del cratere sismico (Ordine Ingegneri Rovigo)
  • Plusvalenza imponibile fino a 10 anni dalla conclusione dei lavori, non 5 come nel regime ordinario (BCFormula)
  • Aliquota imposta sostitutiva al 26% su immobili non abitazione principale (Biblus ACCA)
2Cosa resta incerto
  • Se la Manovra 2026 estenderà la proroga oltre il cratere sismico
  • L’esito dei controlli sull’aggiornamento della rendita catastale
  • Quanti comuni esattamente rientrano nella proroga territoriale
3Segnale temporale
  • 31/12/2025: termine generale Superbonus nazionale (Cose di Casa)
  • 08/08/2025: conversione in legge del DL 95/2025 (Cose di Casa)
  • 31/12/2026: fine proroga sismica, se confermata (Cose di Casa)
4Cosa viene dopo
  • Per condomini fuori dal cratere: nel 2026 stop Superbonus, restano Bonus Ristrutturazione ed Ecobonus (Quotidiano Più)
  • Obblighi di comunicazione estesi al 2026 dal DL Milleproroghe (Quotidiano Più)
  • Controlli fiscali intensificati sull’aggiornamento catastale (Quotidiano Più)

La tabella seguente riepiloga i dati principali del Superbonus 110%.

Dato Valore
Stato proroga 2026 In discussione, nessuna conferma nazionale
Costo complessivo 129,5 miliardi €
Edifici coinvolti 500.000 circa
Multe per rendita non aggiornata Fino a 8.264 €
Periodo monitoraggio plusvalenza 10 anni dalla fine lavori
Aliquota imposta sostitutiva 26%
Riconoscimento costi dopo 5 anni 50% nel calcolo plusvalenza

Quali sono le ultime notizie sulla proroga del Superbonus 110%?

Proroga nella Manovra 2026?

Ad oggi, nessuna proroga è stata confermata per il Superbonus 110% nella Manovra 2026. Il dl 95/2025, convertito in legge l’8 agosto 2025 con il numero L. 118/2025, ha introdotto il comma 8-ter.1 all’articolo 119 del DL 34/2020, ma la portata è estremamente limitata: riguarda solo i comuni dei territori colpiti da eventi sismici in Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria, con stato di emergenza dichiarato dal 2009 (terremoto dell’Aquila) e dal 2016 (terremoto del Centro Italia).

La proroga non si estende al Superbonus cosiddetto “rafforzato”, quello disciplinato dal comma 4-ter dell’articolo 119, che prevede massimali di spesa aumentati del 50%. Come sottolinea l’Ordine degli Ingegneri di Rovigo, “la proroga non menziona invece il comma 4-ter, art. 119 del D.L. 34/2020, che disciplina il Superbonus c.d. ‘rafforzato'”.

Cosa significa in pratica

Per la quasi totalità dei contribuenti italiani, il Superbonus termina il 31 dicembre 2025. Solo chi possiede immobili nei comuni del cratere sismico potrà continuare a beneficiare della agevolazione nel 2026, e solo per interventi su edifici danneggiati da terremoto, opere antisismiche e manutenzione collegata.

Novità per condomini e zone terremotate

Per i condomini situati nelle zone sismiche, la proroga consente ancora la cessione del credito o lo sconto in fattura alle condizioni del 110% fino al 31 dicembre 2026. Un esempio emblematico è Amatrice, in provincia di Rieti, che rientra nel cratere del sisma del 2016.

Per tutti gli altri condomini — quelli fuori dalle zone indicate — il 2026 segna la fine del Superbonus. Restano attive le detrazioni ordinarie: il Bonus Ristrutturazione (al 50%) e l’Ecobonus (al 65%), ma senza la possibilità di cedere il credito o ottenere sconto in fattura.

Il DL Milleproroghe (DL 200/2025) ha comunque esteso gli obblighi di comunicazione delle spese sostenute anche al 2026 per gli interventi Superbonus nelle zone sismiche, imponendo ai beneficiari di continuare a trasmettere i dati all’Agenzia delle Entrate.

Attenzione

Chi ha avviato lavori dopo il 15 ottobre 2024 non riceve più il 110%, ma il 65%: una riduzione significativa che richiede una rivalutazione del piano finanziario degli interventi.

Come funziona la proroga del Superbonus 110% per il 2026?

Rinnovo e scadenze aggiornate

La proroga del Superbonus 110% per il 2026 è disciplinata dal comma 8-ter.1 dell’articolo 119 del DL 34/2020, introdotto dall’articolo 4 del DL 95/2025. La legge di conversione L. 118/2025, pubblicata l’8 agosto 2025, ha formalizzato l’estensione fino al 31 dicembre 2026 per i soggetti e gli immobili che rientrano nei criteri di legge.

Le scadenze variano in base alla tipologia di soggetto e allo stato di avanzamento dei lavori:

  • Condomini: termini differenziati fino al 31 dicembre 2025 o 2026 a seconda della tipologia di intervento
  • Persone fisiche (immobili diversi da abitazione principale): termine principale scaduto il 31 ottobre 2022
  • Imprese e soggetti diversi: percentuali decrescenti dal 2023 al 2025

La proroga sismica 2026 consente di completare gli interventi avviati su immobili danneggiati dai terremoti del 2009 e del 2016, mantenendo la possibilità di cedere il credito o ottenere sconto in fattura.

Differenze per soggetti

Non tutti i soggetti beneficiano della stessa proroga. Ecco le principali distinzioni:

  • Condomini nelle zone sismiche: possono proseguire con cessione credito/sconto in fattura al 110% fino al 31/12/2026
  • Condomini fuori zona sismica: no Superbonus nel 2026, restano Bonus Ristrutturazione ed Ecobonus
  • Superbonus rafforzato (comma 4-ter): escluso dalla proroga, anche nelle zone sismiche
  • Prima casa di persone fisiche: termine ordinario già scaduto il 31/10/2022

Come riporta Cose di Casa, “il Superbonus nel 2026 non esiste più. Tranne in questi (pochissimi) casi”.

Chi ha usufruito del 110% può vendere la casa?

Tassa su plusvalenza dal 2024

Sì, e le regole sono molto più severe di quelle ordinarie. Dal 2024, chi vende un immobile su cui ha beneficiato del Superbonus 110% rischia di pagare un’imposta sulla plusvalenza fino a 10 anni dalla conclusione dei lavori, contro i normali 5 anni previsti dal TUIR.

La nuova lettera b-bis dell’articolo 67, comma 1, del TUIR impone che le cessioni entro 10 anni dalla conclusione dell’intervento Superbonus generino una plusvalenza imponibile. La ratio è quella di un meccanismo di “recapture”, come lo definisce Investire Oggi: “con il quale lo Stato si riprende indietro quanto erogato sotto forma di incentivo”.

L’aliquota è l’imposta sostitutiva del 26%, applicata sulla differenza tra corrispettivo di vendita e costo dell’immobile aumentato delle spese sostenute per gli interventi Superbonus (anche solo parziali).

Il paradosso

Chi ha ristrutturato con il Superbonus per rendere la casa più sicura o efficiente si trova oggi a dover scegliere: vendere e pagare fino al 26% sulla differenza tra il prezzo di mercato attuale e il costo d’acquisto originale (che include le spese bonus), oppure restare proprietario per almeno 10 anni per evitare il prelievo.

Come calcolare l’extra-tassa

Il calcolo della plusvalenza per immobili Superbonus segue una formula specifica: Corrispettivo di vendita − (Prezzo di acquisto + Costi di acquisto + Spese Superbonus sostenute). La complessità emerge nei primi 5 anni e dopo i 5 anni dalla fine dei lavori.

Nei primi 5 anni dalla conclusione dell’intervento Superbonus, le regole sono particolarmente severe: le spese sostenute per gli interventi sono interamente riconosciute come costo aumentativo del prezzo di acquisto. Dopo il quinto anno, la legge riconosce solo il 50% delle spese Superbonus nel calcolo del costo, riducendo l’imponibile ma senza azzerarlo.

Escludono da plusvalenza Superbonus:

  • L’abitazione principale del venditore
  • Immobili ricevuti per successione
  • Cessioni successive alla prima vendita onerosa (la plusvalenza si applica solo alla prima cessione)
  • Donazioni o trasferimenti senza corrispettivo
  • Patto di riservato dominio

Gli esempi pratici di calcolo sono disponibili nelle circolari dell’Agenzia delle Entrate e nella documentazione raccolta da Legislazione Tecnica.

Cosa rischia chi ha usufruito del bonus 110?

Controlli e verifiche fiscali

La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto una stretta sui controlli relativi al Superbonus. L’Agenzia delle Entrate sta verificando che i proprietari abbiano effettivamente aggiornato la rendita catastale degli immobili beneficiati dagli interventi, come previsto dalla normativa.

Chi non provvede all’aggiornamento rischia sanzioni significative: le multe vanno fino a 8.264 euro per mancata comunicazione della variazione della rendita catastale. Il rischio è concreto per i 390.000 immobili che hanno beneficiato del bonus e che potrebbero non aver ottemperato agli obblighi di aggiornamento.

BCFormula evidenzia come il rischio di crediti bloccati e controlli su rendita catastale per vendite Superbonus 2026 sia uno dei principali elementi di preoccupazione per chi ha già beneficiato della agevolazione e sta valutando una possibile vendita.

Multe e tutelarsi con avvocato

Oltre alle sanzioni per mancato aggiornamento catastale, i rischi includono:

  • Multe fino a 8.264 euro per omessa comunicazione variazione rendita
  • Richiesta di restituzione delle detrazioni in caso di accertamento negativo
  • Blocco dei crediti ceduti in caso di irregolarità documentali
  • Contenziosi con acquirenti in caso di vendita di immobile con vizi relativi agli interventi

La verifica del fascicolo tecnico-fiscale prima di qualsiasi vendita è essenziale. Questo documento raccoglie tutta la documentazione relativa agli interventi Superbonus: comunicazioni all’ENEA, asseverazioni, fatture, pratiche edilizie, attestazione ENEA per l’efficienza energetica. Senza un fascicolo completo e regolare, qualsiasi vendita espone a rischi di contenzioso.

Studio Torcello segnala che i controlli dell’Agenzia delle Entrate si concentrano anche sulle variazioni di rendita catastale introdotte dalla Legge Bilancio 2024, con possibili verifiche anche a distanza di anni dalla conclusione dei lavori.

Come tutelarsi

Prima di vendere un immobile Superbonus, occorre: verificare l’aggiornamento della rendita catastale, raccogliere tutta la documentazione tecnica e fiscale, consultare un commercialista per il calcolo preventivo della plusvalenza, e valutare con un avvocato specializzato in diritto immobiliare eventuali clausole protettive nel rogito.

Qual è il calendario delle scadenze e il buco del Superbonus?

Tutte le scadenze principali

Ecco il calendario aggiornato delle scadenze per il Superbonus 110%:

  • 31 ottobre 2022: termine per persone fisiche (prime case) — scaduto
  • 31 dicembre 2025: termine generale Superbonus nazionale — imminente
  • 31 dicembre 2026: fine proroga sismica per comuni del cratere
  • DL 95/2025 (30/06/2025): pubblicazione decreto proroga sismica
  • L. 118/2025 (08/08/2025): conversione in legge del DL 95/2025

Per chi ha avviato lavori dopo il 15 ottobre 2024, il Superbonus è già sceso al 65%, indipendentemente dalla zona o dalla tipologia di immobile.

Costo totale e deficit

Il conto finale della misura supera i 129,5 miliardi di euro, una cifra che colloca il Superbonus tra gli interventi di incentivazione più costosi nella storia della fiscalità italiana. Circa 500.000 edifici hanno beneficiato degli interventi, con un impatto significativo sul settore dell’edilizia e sull’economia nazionale.

Edilportale riporta come il Superbonus abbia generato un indotto notevole, ma anche un deficit di bilancio che richiederà anni per essere compensato dalle maggiori entrate fiscali, inclusa l’imposta sulle plusvalenze delle vendite post-bonus.

La sostenibilità della misura è stata al centro del dibattito politico-finanziario degli ultimi anni, con il progressive riduzione delle aliquote e l’introduzione di meccanismi di “recapture” come la tassazione delle plusvalenze.

Fatti confermati

  • Il costo supera i 129,5 miliardi di euro
  • La proroga al 2026 è limitata ai comuni del cratere sismico
  • La plusvalenza si applica fino a 10 anni dalla fine lavori
  • L’aliquota è il 26% per immobili non abitazione principale
  • Le sanzioni per mancato aggiornamento rendita arrivano a 8.264 euro

Cosa resta incerto

  • Se la Manovra 2026 introdurrà ulteriori proroghe
  • L’esito definitivo dei controlli dell’Agenzia delle Entrate
  • L’elenco completo dei comuni inclusi nella proroga territoriale
  • L’impatto sui prezzi immobiliari nelle zone sismiche

“La proroga non menziona invece il comma 4-ter, art. 119 del D.L. 34/2020, che disciplina il Superbonus c.d. ‘rafforzato’.”

— Ordine Ingegneri Rovigo (Associazione professionale)

“Si tratta quasi di un meccanismo di ‘recapture’. Con il quale lo Stato si riprende indietro quanto erogato sotto forma di incentivo.”

— Investire Oggi (Portale finanziario)

Per chi ha già beneficiato del Superbonus 110%, la scelta di vendere negli anni prossimi comporta un calcolo preciso: l’imposta del 26% sulla plusvalenza potrebbe assorbire una quota significativa del guadagno ottenuto con la ristrutturazione. Per chi sta valutando l’acquisto di un immobile già ristrutturato con il bonus, è essenziale verificare che il venditore abbia ottemperato a tutti gli obblighi di aggiornamento catastale, pena il coinvolgimento in contenziosi futuri.

In sintesi: Il Superbonus 110% termina il 31 dicembre 2025 per quasi tutti, con una proroga al 2026 riservata ai soli immobili nei comuni del cratere sismico. Per i proprietari che vendono entro 10 anni dalla fine dei lavori, scatta l’imposta del 26% sulla plusvalenza calcolata anche sulle spese bonus. I controlli dell’Agenzia delle Entrate sulle rendite catastali sono in corso, con sanzioni fino a 8.264 euro per chi non ha aggiornato i dati.

Di seguito le risposte alle domande più frequenti sul Superbonus 110%.

Letture correlate: Proroga Superbonus 2026 zone sismiche · Superbonus nel 2026 non esiste più (tranne pochi casi)

Fonti aggiuntive

investireoggi.it, cardineinfissi.it, studiotorcello.it, youtube.com, federnotizie.it, legislazionetecnica.it

La proroga del Superbonus al 2026, limitata alle zone sismiche, introduce rischi come la tassa del 26% sulla proroga 2026 e rischi plusvalenza per vendite entro 10 anni.

Da non perdere

Domande frequenti

Quali sono le ultime notizie sul Superbonus 110% per i condomini?

Per i condomini fuori dalle zone sismiche, il Superbonus 110% termina il 31 dicembre 2025. Dal 2026 restano attivi il Bonus Ristrutturazione (50%) e l’Ecobonus (65%), ma senza cessione del credito. Solo i condomini nei comuni del cratere sismico (Abruzzo, Lazio, Marche, Umbria) possono proseguire con il 110% fino al 31 dicembre 2026.

Come tutelarsi legalmente per il Superbonus 110%?

La tutela passa da tre passaggi essenziali: verificare l’aggiornamento della rendita catastale, raccogliere tutta la documentazione tecnica (asseverazioni, fatture, comunicazioni ENEA), e consultare un commercialista prima di qualsiasi vendita per calcolare l’eventuale plusvalenza. In caso di contenziosi, è consigliabile rivolgersi a un avvocato specializzato in diritto immobiliare e fiscale.

Qual è il buco finanziario del Superbonus?

Il costo complessivo del Superbonus 110% ha superato i 129,5 miliardi di euro, coinvolgendo circa 500.000 edifici. La Corte dei Conti e diverse analisi di settore hanno stimato che il deficit di bilancio richiederà anni per essere compensato dalle maggiori entrate fiscali generate dall’indotto edilizio e dalla tassazione delle plusvalenze post-vendita.

Ci sono proroghe per il Superbonus nelle zone terremotate?

Sì, il DL 95/2025 (convertito in L. 118/2025) ha prorogato il Superbonus 110% fino al 31 dicembre 2026 per i comuni dei territori colpiti dai terremoti del 2009 (L’Aquila) e del 2016 (Centro Italia), in Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria. La proroga riguarda interventi su edifici danneggiati da sisma, opere antisismiche e manutenzione collegata.

Come evitare la plusvalenza del Superbonus?

Esistono alcune strategie per evitare o ridurre la plusvalenza: vendere dopo 10 anni dalla conclusione dei lavori, vendere l’abitazione principale del venditore, non cedere l’immobile per successione (le esclusioni non si applicano), oppure vendere dopo aver già effettuato una prima cessione onerosa. Il patto di riservato dominio è un’altra esclusione prevista dalla legge.

Quali sono le ultime notizie sui controlli dell’Agenzia delle Entrate?

L’Agenzia delle Entrate sta intensificando i controlli sull’aggiornamento della rendita catastale per gli immobili che hanno beneficiato del Superbonus. Le sanzioni per mancata comunicazione arrivano fino a 8.264 euro. I controlli riguardano anche la regolarità delle asseverazioni e delle comunicazioni ENEA, con possibile richiesta di restituzione delle detrazioni in caso di irregolarità.

Quali sono le ultime notizie sul Superbonus 70%?

Il Superbonus al 70% non esiste come aliquota autonoma. Per alcuni tipi di interventi (barriere architettoniche) è prevista una detrazione diversa, ma senza cessione del credito. I bonus ordinari (Ecobonus 65%, Bonus Ristrutturazione 50%) restano attivi anche dopo il 2025, ma senza le modalità agevolate di cessione credito e sconto in fattura.